Taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmaan eli PTS:ään kirjataan tulevien vuosien korjaustarpeita ja niiden arvioituja kustannuksia. Suunnitelmaan voi sisältyä miljoonien eurojen hankkeita, joiden toteutus ulottuu vuosien päähän.
Mutta yksi olennainen kysymys jää helposti liian vähälle huomiolle: miten kaikki suunnitellut korjaukset rahoitetaan ja mitä ne tarkoittavat osakkaille?
Korjaustarpeet tunnetaan – mutta taloudelliset vaikutukset?
PTS auttaa taloyhtiötä ennakoimaan rakennuksen kunnossapitotarpeita. Se on tärkeä työkalu hallitukselle ja isännöitsijälle. Korjausten listaaminen ja kustannusten arvioiminen eivät kuitenkaan vielä muodosta kokonaisvaltaista suunnitelmaa taloyhtiön tulevaisuudesta.
Kun PTS:ään merkitään esimerkiksi julkisivuremontti, kattokorjaus ja putkistosaneeraus seuraavalle kymmenvuotiskaudelle, jokainen hanke voi erikseen näyttää perustellulta. Kokonaisuus voi silti muodostaa taloyhtiölle huomattavan taloudellisen haasteen.
Mitä tapahtuu, jos useita suuria korjauksia osuu samalle ajanjaksolle? Kuinka paljon taloyhtiön velkamäärä kasvaa? Miten lainojen hoitokulut vaikuttavat pääomavastikkeisiin ja asumiskustannuksiin? Ja onko osakkailla realistiset mahdollisuudet selviytyä kasvavista kustannuksista?
Näihin kysymyksiin ei saada vastausta pelkästään teknisellä korjaussuunnitelmalla.
Ensin suunnitellaan remontit – vasta myöhemmin mietitään rahoitusta?
Taloyhtiön korjaushankkeissa tekninen suunnittelu ja rahoituksen selvittäminen etenevät usein eri tahtiin. Korjaustarpeet tunnistetaan, hankkeita valmistellaan ja kustannuksia tarkennetaan. Rahoituksen ja vastikevaikutusten tarkempi arviointi saattaa tulla ajankohtaiseksi vasta hankkeen lähestyessä toteutusta.
Tässä vaiheessa taloyhtiö voi huomata, että suunniteltu kokonaisuus on taloudellisesti vaikeasti toteutettavissa.
Vaihtoehdot voivat olla hankkeiden vaiheistaminen, toteutusajankohtien muuttaminen tai muiden ratkaisujen etsiminen. Jos taloudelliset reunaehdot olisi tunnistettu aikaisemmin, vaihtoehtoja olisi voitu arvioida jo suunnittelun alkuvaiheessa.
Kyse ei ole siitä, että välttämättömiä korjauksia pitäisi lykätä rahan puutteen vuoksi. Päinvastoin: mitä aikaisemmin korjausten taloudelliset vaikutukset tunnistetaan, sitä paremmin taloyhtiö voi valmistautua niihin.
PTS rinnalle tarvitaan taloudellinen näkymä
Tekninen PTS kertoo, mitä rakennukselle pitäisi tehdä ja milloin. Sen rinnalla tarvitaan taloudellinen tarkastelu, joka auttaa arvioimaan, miten korjaukset voidaan toteuttaa kestävällä tavalla.
Tällaisessa tarkastelussa voidaan arvioida esimerkiksi:
- Korjausten kokonaiskustannukset: miten suunnitellut hankkeet muodostavat taloudellisen kokonaisuuden tulevina vuosina?
- Rahoitustarve ja velkaantuminen: kuinka paljon uutta rahoitusta tarvitaan suhteessa taloyhtiön nykyisiin lainoihin ja taloudelliseen tilanteeseen?
- Vastikkeiden kehitys: miten lainanhoitokulut ja muut kustannukset vaikuttavat osakkaiden maksurasitukseen?
- Hankkeiden ajoitus: olisiko korjausten vaiheistaminen taloudellisesti perusteltua ja teknisesti mahdollista?
- Rahoitusvaihtoehdot: millaisia rahoitusratkaisuja hankkeisiin voisi olla saatavilla ja millä ehdoilla?
Tarkoituksena ei ole korvata teknistä suunnittelua taloudellisilla laskelmilla. Tavoitteena on yhdistää nämä näkökulmat niin, että taloyhtiö pystyy tekemään päätöksiä riittävän kokonaisvaltaisen tiedon perusteella.
Taloudellinen ennakointi parantaa päätöksentekoa
Taloyhtiön tulevaisuutta ei pitäisi suunnitella pelkästään sen perusteella, mitä rakennus tarvitsee. Myös taloyhtiön taloudelliset mahdollisuudet ja osakkaiden maksukyky on otettava huomioon.
Kun korjaustarpeita, rahoitusta, velkaantumista ja vastikkeiden kehitystä tarkastellaan rinnakkain, hallituksella ja osakkailla on paremmat edellytykset arvioida eri vaihtoehtoja. Samalla voidaan tunnistaa tulevat rahoitustarpeet ajoissa ja välttää tilanteita, joissa hankkeen toteutus vaarantuu vasta valmistelun loppuvaiheessa.
Hyvä PTS ei siis kerro ainoastaan, mitä taloyhtiössä pitäisi korjata. Sen pohjalta pitäisi pystyä arvioimaan myös, miten korjaukset voidaan rahoittaa.
Sauma Rahoitus auttaa taloyhtiöitä ja isännöintitoimistoja arvioimaan korjaushankkeiden rahoitustarpeita, vertailemaan rahoitusvaihtoehtoja ja suunnittelemaan taloudellisesti toteuttamiskelpoisia ratkaisuja.